Just quan ens trobem en plena marea per les hipoteques amb clàusules sòl, en les quals des de la creació del jutjat únic provincial estem trobant que aquests jutjats estan començant a entrar en col•lapse per moments, la Sala civil del Tribunal Suprem ha respost a un recurs de cassació sobre nul•litat de la clàusula IRPH, d’Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris d’un préstec hipotecari. S’ha anunciat en una providència del 28 de juny de 2017, en què s’acorda donar tractament preferent al recurs, donada la litigiositat que està generant, així com l’Acord sobre composició i funcionament de la Sala primera, en què s’acorda alterar l’ordre cronològic dels recursos que revelin la necessitat d’atendre amb rapidesa la funció unificadora que correspon al Tribunal Suprem. Rebem aquesta providència amb bones perspectives per als consumidors, principalment per aquells que estan afectats per una clàusula IRPH en les seves hipoteques, que podran veure el final a les seves reclamacions històriques per procedir a l’anul•lació de l’índex hipotecari IRPH i a la devolució dels interessos abonats de més durant la vida de la hipoteca. Entenem que l’índex IRPH és opac i manipulable per part de les entitats bancàries, que van promocionar l’ IRPH com un índex molt més estable que l’Euribor i que faria que els hipotecantes s’acabessin beneficiant de millors tipus d’interès, la qual cosa ha resultat ser just al contrari. La solució seria la que molts tribunals estan trobant en les seves sentències, que no és una altra que optar per l’índex substitutori que reflecteixen les escriptures d’hipoteca, que no és un altre que l’Euribor. La seva nul•litat podria ser un nou revés per a les entitats bancàries, ja que podria provocar noves provisions de fons per a les entitats bancàries quan encara no han sortit de la problemàtica de les clàusules sòl. Els càlculs parlen de més d’1 milió d’hipoteques afectades pel IRPH en tota Espanya, dels quals a Catalunya hi ha 300.000 hipoteques afectades. La Agència Catalana del Consum (ACC) va demanar a la Universitat Pompeu Fabra un informe sobre l’índex IRPH en el qual es recomana canviar aquest índex per l’euríbor. Esperem que el Tribunal Suprem dicti una sentència que unifiqui la jurisprudència, ja que són moltes les sentències que han declarat la nul•litat del IRPH, però amb diferent solució. Sou un dels afectats per una clàusula IRPH? Contacteu amb nosaltres i us assessorarem per recuperar allò que heu pagat de més i per obtenir un índex de referència de la vostra hipoteca més just.
El Tribunal Constitucional estableix finalment el criteri respecte les plusvàlues
El Tribunal Constitucional ha dictat una recent sentència amb data 11 de maig, que encara no ha sigut publicada al BOE, en la qual declara inconstitucionals i nuls determinats articles de la Llei Reguladora d’Hisendes Locals, en relació a la plusvàlua, però únicament en determinats supòsits, que són aquells en els quals s’han produït situacions en les quals no ha existit un increment de valor en la transmissió. Aquesta sentència sobre plusvàlues segueix la mateixa línia d’una altra anterior del mateix Tribunal que es referia al territori foral de Guipuzkoa, i de la qual us havíem parlat anteriorment https://mfadvocats.com/tribunal-constitucional-anul%C2%B7la-la-plusvalua-municipal-la-venta-dimmobles-amb-perdues/, si bé la importància d’aquesta nova sentència es que ja és aplicable a tot l’àmbit nacional. Tal com indica la sentència, l’impost sobre l’increment del valor dels terrenys (conegut com a plusvàlua) no és, amb caràcter general, inconstitucional. Tan sols ho és en “aquells supòsits en els quals se sotmet a tributació situacions inexpresivas de capacitat econòmica, això és, aquelles que no presenten augment del valor del terreny al moment de la transmissió”. En aquest sentit, ha estat declarada inconstitucional la seva aplicació a determinats casos, que són aquells en els quals l’immoble no ha experimentat un increment de valor per la seva transmissió. Hem de tenir present que la nostra Llei d’Hisendes Locals, en el seu article 104 estableix que aquest impost grava l’increment de valor que experimentin els immobles, que es posa de manifest a conseqüència de la seva transmissió. No obstant això, a l’hora de realitzar el càlcul de l’impost, es té en compte el valor cadastral del sòl i el nombre d’anys que hàgim tingut el bé i es multiplica per un coeficient, de manera que el resultat és sempre a pagar. No obstant això, no sempre el fet d’haver estat titular d’un terreny durant un període de temps ha suposat automàticament un increment de valor del mateix. Existeixen transmissions, valgui com a exemple moltes que han tingut lloc amb motiu de la crisi dels últims anys, en les quals el valor de venda ha estat inferior al valor de compra. També en les dacions en pagament o execucions d’hipoteca, ja que el valor de transmissió de l’immoble sol baixar de forma substancial. Si bé per als casos de dació en pagament o execució hipotecària ja s’havia establert una exempció del pagament d’aquest impost en el Reial decret-Llei 8/2014, de 4 de juliol, aquesta no beneficia a tots els immobles. Segones residències, locals o oficines han hagut de pagar l’impost, encara que la transmissió s’hagi produït per no pagar la hipoteca, ja que el Reial decret empara únicament a l’habitatge habitual i no en tots els casos. Cal tenir en compte que el termini de prescripció, és a dir, el termini en el que podem reclamar la devolució del pagat per aquest impost, es en cas que la transmissió s’hagi produït en els darrers 4 anys. Si és anterior, estaria prescrit. Pel que fa a les herències i donacions, un altre dubte freqüent que s’està manifestant és la possibilitat de reclamar en aquells casos en què el pagament de la plusvàlua es degui a una herència o donació. Val a dir que, en aquests casos, cal tenir en compte les mateixes regles que si es produeix una compravenda, i hem de fixar-nos en el valor que figura en l’escriptura adquisició de l’habitatge i en el valor que se li ha donat en la de transmissió, ja que aquests valors seran el que determinin si podem a reclamar. En qualsevol cas, en la situació actual, no podem deixar d’efectuar el pagament, encara que reclamem després la seva devolució. Podem trobar-nos en l’escenari que s’estableixi un protocol de reclamació unificat per a tots els Ajuntaments per a contribuents que reuneixin els requisits que consistirà en un escrit de sol·licitud de l’import abonat, d’acord amb aquesta sentència. A MF Advocats recomanem la reclamació de la plusvàlua. Serà indispensable que un advocat estudiï si es reuneixen els requisits i realitzi la reclamació en el seu nom. Consulti’ns! A MF Advocats li gestionarem el procés des de l’inici fins al final.
Anàlisi del Reial Decret del govern de mesures urgents de protecció dels consumidors en matèria de clàusules sòl
Finalment, el govern va publicar el passat dissabte el famós Reial Decret de mesures urgents “de protecció de consumidors en matèria de clàusules sòl“, text del qual podeu trobar pitjant aquí. El mateix dia en el qual el Govern va aprovar definitivament el Reial Decret amb el qual es creava un sistema extrajudicial per solucionar de forma ràpida les devolucions del cobrat de més per aquest concepte, la majoria de bancs espanyols van obtenir guanys significatius en la borsa. Es casualitat? Nosaltres creiem que no, en absolut. Tot seguit, us fem un resum d’aquells temes més controvertits del text. Com informaran els bancs als seus clients? El text és ambigu quant a les obligacions dels bancs a l’hora d’avisar als seus clients amb CLÀUSULA SÒL en les seves hipoteques, o que les haguessin tingut en algun moment. De fet, l’article 3 no aclareix aquest punt: “Les entitats de crèdit hauran de garantir que aquest sistema de reclamació és conegut per tots els consumidors que tinguessin incloses clàusula sòl en el seu préstec hipotecari.” Com ho faran? Encara que l’article anterior no és gens concret, la disposició addicional primera aclareix les seves obligacions. Els bancs hauran d’informar de les possibilitats de reclamar i de l’existència d’una oficina de gestió per resoldre aquesta qüestió a les seves pàgines webs i a totes les seves oficines. Així, el text no obliga a utilitzar altres mètodes com l’enviament de cartes a tots els afectats, tal i com estipulava l’esborrany del Reial Decret. Què passa si el banc considera que no ha de retornar res? Bàsicament, res, i aquí ve la gran trampa del Reial Decret. L’entitat bancària guanya temps mentre es realitza el tràmit de la reclamació extrajudicial i abans que el client pugui anar a judici. El Reial Decret-Llei no estableix cap tipus de sanció ni obligació cap a les entitats bancàries que no formulin la oferta. Encara que el text estableix que aquest mecanisme és obligatori per a les entitats, no ho és en realitat. Només estan obligats a iniciar el tràmit, però no pas a fer oferta o a pagar. Davant d’una reclamació, els bancs tenen tres opcions: Si consideren que han de retornar allò cobrat de més, enviaran al client el càlcul inclosos interessos de demora i si aquest l’aprova i li paguen, s’acaba el procediment de forma satisfactòria. En aquest cas, poden pactar devolucions d’un altre tipus, com minorant el que queda per pagar de la hipoteca o oferint altres productes, que haurà de valorar econòmicament i el client haurà d’acceptar per separat i de forma manuscrita. Si consideren que les seves clàusules no van ser abusives (com és el cas del Banc Sabadell, per exemple) poden respondre justificant per què creuen que no ho són d’abusives. Per tant, no inclouran el càlcul, perquè consideren que no hi han cobrat de més. Aquesta comunicació posaria fi al procediment i el client podria anar a judici. En aquest cas, no hauran de fer el càlcul d’allò a retornar. Aquí la banca va pressionar molt per no haver de fer-ho, i no facilitar la feina als consumidors que descontents, volguessin anar als tribunals. No fer res. Encara que aquesta possibilitat no està establerta de forma explícita, sí ho està que el tràmit de tres mesos finalitza si el banc no dóna resposta a una reclamació. Això sí, durant aquests tres mesos, mentre està a l’espera, el consumidor no pot acudir als tribunals. Així, si els bancs volen evitar retornar les quantitats cobrades per aquest procediment, com sembla que determinades entitats volen fer per no considerar-les abusives les seves clàusules, el que suposa el Reial Decret Llei es que les entitats guanyin temps. En total, quatre mesos des de la publicació del Reial Decret. El mes que els dóna el Govern entitats per engegar el procediment i l’oficina per atendre aquestes reclamacions, i els tres mesos de termini per tramitar-les. Quines hipoteques estan afectades? La norma no exclou hipoteques ja pagades ni dóna dates des de les quals s’aplica. Això sí, parla que afectarà a determinades hipoteques que inclouen clàusules sòl. Com sabem si estem afectats? La norma, en la seva exposició de motius, remet a la sentència del Tribunal Suprem, centrades en la falta de transparència i d’informació sobre els efectes de les mateixes clàusules. Amb la finalitat de determinar si la clàusula sòl està inclosa en l’àmbit d’aplicació d’aquest Reial Decret Llei, es consideren com a criteris a destacar, entre d’altres, els establerts en la citada sentència del Tribunal Suprem núm. 241/2013: la creació de l’aparença d’un contracte de préstec a interès variable en el qual les oscil·lacions a la baixa de l’índex de referència, repercutiran en una disminució del preu del diner; la falta d’informació suficient que es tracta d’un element definitori de l’objecte principal del contracte; la creació de l’aparença que el sòl té com a contraprestació la fixació d’un sostre; la seva eventual ubicació entre una aclaparant quantitat de dades entre els quals queden emmascarades i que dilueixen l’atenció del consumidor; l’absència de simulacions d’escenaris diversos, relacionats amb el comportament raonablement previsible del tipus d’interès al moment de contractar, en fase precontractual; la inexistència d’advertiment previ clar i comprensible sobre el cost comparatiu amb altres productes de la pròpia entitat. En el procediment extrajudicial, seran els propis bancs els qui valorin si les seves hipoteques entren en aquests paràmetres. Si el client va als tribunals, serà el jutge el que ho decideixi. Qui formarà part de l’òrgan de seguiment? De moment, no es coneixen els detalls. El Govern haurà de desenvolupar ara la seva composició i funcions. L’única cosa que deixa clar el document que va entrar en vigor ahir avui és que comptarà amb la participació de representants dels consumidors (alguns, com FACUA, ja han avançat que no hi participaran) i de l’advocacia, però no sabem ni quants ni en quin percentatge ni com seran triats. Haurà d’emetre un informe semestral sobre el seguiment i control de l’aplicació d’aquest mètode de reclamació. Encara que el text no
El TJUE ha fallat a favor de la retroactivitat total de les clàusules sòl. Els consumidors guanyen!
Aquest cop, i trencant la dita, “La Banca no gana”. Avui dia 21 de desembre de 2016, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) ens ha dut una grata sorpresa i ha fallat a favor dels consumidors declarant la nul·litat de les clàusules sòl, en considerar que la devolució de les quantitats cobrades en excés s’havien de restituir amb caràcter retroactiu, és a dir, des de la signatura de la hipoteca. Us havíem parlat sobre el tema i us havíem dit que avui era el dia. https://mfadvocats.com/els-consumidors-guanyen-tjue-ha-fallat-al-seu-favor-respecte-les-clausules-sol-hipotecaries/ El TJUE en un comunicat publicat aquest mateix matí afirmava que “La jurisprudència espanyola que limita en el temps els efectes de la declaració de nul·litat de les clàusules sòl contingudes en els contractes de préstec hipotecari a Espanya és incompatible amb el Dret de la Unió”. El Tribunal europeu considera incompleta i insuficient la protecció als consumidors, que no van ser informats degudament, incomplint-se els controls d’inclusió i transparència fixats per la legislació sobre la clàusula sòl inserida en els seus préstecs amb garantia hipotecària, oferint d’aquesta forma tot tipus de garanties davant la reclamació judicial per recuperar les quantitats pagades en excés. El referit òrgan jurisdiccional defensa que les conseqüències pròpies de la declaració de abusivitat d’una clàusula es la restitució de la situació prèvia a la subscripció de la mateixa, havent per tant de retornar les quantitats abonades de més a totes les persones que haguessin subscrit préstecs hipotecaris que continguessin la polèmica clàusula. Des de MF Advocats us havíem vingut informant al respecte, i darrerament no érem gaire optimistes respecte del pronunciament del TJUE, que se separa una de les conclusions de l’Advocat General, que al més de Juliol en una sorprenent i indignant interpretació dels fets, va argumentar que de declarar-se la retroactivitat es podia posar en perill l’estabilitat bancària i per extensió del sistema financer, un argument prou buit i irreal des del punt de vista jurídic. El TJUE ha optar per fer complir literalment la llei, i així ho fonamenta dient que “La declaració judicial del caràcter abusiu d’una clàusula ha de tenir com a conseqüència el restabliment de la situació en la qual es trobaria el consumidor de no haver existit aquesta clàusula”. Això suposa en definitiva que tots els afectats que tinguin una clàusula sòl en la seva hipoteca han de reclamar judicialment perquè quedi eliminada la mateixa i poder recuperar així els diners abonats en excés des de l’inici del préstec. Els Jutjats i Tribunals del nostre país porten un temps suspenent les sentències per conèixer el pronunciament del TJUE, tal i com us havíem informat en anteriors entrades d’aquest blog. Després d’aquest pronunciament, que dóna la raó als ciutadans, no hi ha dubte algun, la nul·litat no es limita i els jutges exigiran als bancs la devolució de tot l’import abonat de més per la clàusula sòl. A MF Advocats sempre hem defensat la retroactivitat de la clàusula sòl per ser l’únic pronunciament compatible amb la legislació vigent i amb la realitat econòmica i social del moment. Ara es el moment. Posa’t en contacte amb nosaltres, som especialistes en dret bancari. Estudiarem el teu cas amb deteniment, analitzant la teva hipoteca, quant has pagat de més i quan pots recuperar sense cap mena de compromís.
Data clau pels afectats per clàusules sòl: el 21/12 hi haurà sentència del TJUE.
El proper 21 de desembre serà un dia clau per als hipotecats afectats per les clàusules sòl ja que es farà pública la sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE). I la incògnita és si el Tribunal es posarà de part dels hipotecats dictaminant la retroactivitat total de les clàusules sòl o si donarà la raó als bancs, tal com va fer l’Advocat General del TJUE. Els advocats esperem que la sentència del tribunal sigui favorable per als afectats. No obstant això, el dictamen preliminar de l’Advocat General del TJUE va ser contrari a aplicar la retroactivitat total. En concret, l’Advocat General, el dictamen del qual no és vinculant a l’hora que el TJUE elabori la seva sentència, va limitar la retroactivitat de les clàusules sòl i, per tant, es va posicionar a favor de la banca. Comparteix la tesi del Tribunal Suprem que abonar tots aquests diners suposaria un “trastorn econòmic” per a les entitats financeres i tindria un impacte molt negatiu en la solvència del sector bancari, forçant un nou rescat amb diners públics. Al nostra parer aquest argument és més econòmic que jurídic i no es pot mantenir en un moment en el qual la banca ha superat els test d’estrès amb escreix. Queda l’esperança que els components del TJUE es limitin a aplicar la Llei vigent. La decisió de l’Advocat General contrasta amb l’informe de la Comissió Europea (CE) que va elaborar el passat mes d’octubre de 2015 a càrrec del TJUE per conèixer la seva opinió. I la CE va defensar la retroactivitat total de les clàusules sòl declarades nul·les en sentència judicial si va haver-hi mala praxi en la seva comercialització. Esperem que els jutges que formen el tribunal deixin de costat els arguments polítics i econòmics i es limitin exclusivament a aplicar la llei, la qual estableix clarament que la nul·litat d’una clàusula implica deixar sense efectes la mateixa com si mai hagués existit, la qual cosa suposaria restituir les prestacions al moment inicial. Actualment, molts tribunals espanyols ja estan sentenciant a favor de la retroactivitat, i altres processos es troben paralitzats a l’espera del que digui el TJUE per qüestions de prejudicialitat. Esperem una sentència positiva, la qual obriria pas a milers de processos judicials per tal que els afectats puguin recuperar allò pagat de més. No dubteu a consultar-nos sobre el vostre cas concret, l’estudiarem sense cap mena de compromís.