Finalment, el govern va publicar el passat dissabte el famós Reial Decret de mesures urgents “de protecció de consumidors en matèria de clàusules sòl“, text del qual podeu trobar pitjant aquí. El mateix dia en el qual el Govern va aprovar definitivament el Reial Decret amb el qual es creava un sistema extrajudicial per solucionar de forma ràpida les devolucions del cobrat de més per aquest concepte, la majoria de bancs espanyols van obtenir guanys significatius en la borsa. Es casualitat? Nosaltres creiem que no, en absolut.

Tot seguit, us fem un resum d’aquells temes més controvertits del text.

Com informaran els bancs als seus clients?

El text és ambigu quant a les obligacions dels bancs a l’hora d’avisar als seus clients amb CLÀUSULA SÒL en les seves hipoteques, o que les haguessin tingut en algun moment. De fet, l’article 3 no aclareix aquest punt:

“Les entitats de crèdit hauran de garantir que aquest sistema de reclamació és conegut per tots els consumidors que tinguessin incloses clàusula sòl en el seu préstec hipotecari.”

Com ho faran? Encara que l’article anterior no és gens concret, la disposició addicional primera aclareix les seves obligacions. Els bancs hauran d’informar de les possibilitats de reclamar i de l’existència d’una oficina de gestió per resoldre aquesta qüestió a les seves pàgines webs i a totes les seves oficines. Així, el text no obliga a utilitzar altres mètodes com l’enviament de cartes a tots els afectats, tal i com estipulava l’esborrany del Reial Decret.

Què passa si el banc considera que no ha de retornar res?

Bàsicament, res, i aquí ve la gran trampa del Reial Decret. L’entitat bancària guanya temps mentre es realitza el tràmit de la reclamació extrajudicial i abans que el client pugui anar a judici. El Reial Decret-Llei no estableix cap tipus de sanció ni obligació cap a les entitats bancàries que no formulin la oferta. Encara que el text estableix que aquest mecanisme és obligatori per a les entitats, no ho és en realitat. Només estan obligats a iniciar el tràmit, però no pas a fer oferta o a pagar.

Davant d’una reclamació, els bancs tenen tres opcions:

1. Si consideren que han de retornar allò cobrat de més, enviaran al client el càlcul inclosos interessos de demora i si aquest l’aprova i li paguen, s’acaba el procediment de forma satisfactòria. En aquest cas, poden pactar devolucions d’un altre tipus, com minorant el que queda per pagar de la hipoteca o oferint altres productes, que haurà de valorar econòmicament i el client haurà d’acceptar per separat i de forma manuscrita.

2. Si consideren que les seves clàusules no van ser abusives (com és el cas del Banc Sabadell, per exemple) poden respondre justificant per què creuen que no ho són d’abusives. Per tant, no inclouran el càlcul, perquè consideren que no hi han cobrat de més. Aquesta comunicació posaria fi al procediment i el client podria anar a judici. En aquest cas, no hauran de fer el càlcul d’allò a retornar. Aquí la banca va pressionar molt per no haver de fer-ho, i no facilitar la feina als consumidors que descontents, volguessin anar als tribunals.

3. No fer res. Encara que aquesta possibilitat no està establerta de forma explícita, sí ho està que el tràmit de tres mesos finalitza si el banc no dóna resposta a una reclamació. Això sí, durant aquests tres mesos, mentre està a l’espera, el consumidor no pot acudir als tribunals.

Així, si els bancs volen evitar retornar les quantitats cobrades per aquest procediment, com sembla que determinades entitats volen fer per no considerar-les abusives les seves clàusules, el que suposa el Reial Decret Llei es que les entitats guanyin temps. En total, quatre mesos des de la publicació del Reial Decret. El mes que els dóna el Govern entitats per engegar el procediment i l’oficina per atendre aquestes reclamacions, i els tres mesos de termini per tramitar-les.

Quines hipoteques estan afectades?

La norma no exclou hipoteques ja pagades ni dóna dates des de les quals s’aplica. Això sí, parla que afectarà a determinades hipoteques que inclouen clàusules sòl. Com sabem si estem afectats? La norma, en la seva exposició de motius, remet a la sentència del Tribunal Suprem, centrades en la falta de transparència i d’informació sobre els efectes de les mateixes clàusules.

Amb la finalitat de determinar si la clàusula sòl està inclosa en l’àmbit d’aplicació d’aquest Reial Decret Llei, es consideren com a criteris a destacar, entre d’altres, els establerts en la citada sentència del Tribunal Suprem núm. 241/2013:

1. la creació de l’aparença d’un contracte de préstec a interès variable en el qual les oscil·lacions a la baixa de l’índex de referència, repercutiran en una disminució del preu del diner;
2. la falta d’informació suficient que es tracta d’un element definitori de l’objecte principal del contracte;
3. la creació de l’aparença que el sòl té com a contraprestació la fixació d’un sostre;
4. la seva eventual ubicació entre una aclaparant quantitat de dades entre els quals queden emmascarades i que dilueixen l’atenció del consumidor;
5. l’absència de simulacions d’escenaris diversos, relacionats amb el comportament raonablement previsible del tipus d’interès al moment de contractar, en fase precontractual;
6. la inexistència d’advertiment previ clar i comprensible sobre el cost comparatiu amb altres productes de la pròpia entitat.

En el procediment extrajudicial, seran els propis bancs els qui valorin si les seves hipoteques entren en aquests paràmetres. Si el client va als tribunals, serà el jutge el que ho decideixi.

Qui formarà part de l’òrgan de seguiment?

De moment, no es coneixen els detalls. El Govern haurà de desenvolupar ara la seva composició i funcions. L’única cosa que deixa clar el document que va entrar en vigor ahir avui és que comptarà amb la participació de representants dels consumidors (alguns, com FACUA, ja han avançat que no hi participaran)  i de l’advocacia, però no sabem ni quants ni en quin percentatge ni com seran triats.

Haurà d’emetre un informe semestral sobre el seguiment i control de l’aplicació d’aquest mètode de reclamació. Encara que el text no exigeix més obligacions d’informació que la publicació en pàgines web i en oficines, com ja hem apuntat abans, aquest òrgan haurà de recaptar informació “per constatar que la comunicació prèvia prevista en aquest reial decret llei s’ha realitzat, especialment a persones vulnerables“. Com es farà i si tindran capacitat per reclamar mesures addicionals, com l’enviament de cartes, és encara una incògnita.

Com queden les costes judicials?

Com han avançat diversos mitjans de comunicació, si el client no està d’acord amb la proposta del seu banc i va a judici, les entitats solament pagaran les costes si la decisió del jutge és més beneficiosa per al consumidor que la seva proposta.

Si el client va a judici sense passar per aquest procés i l’entitat solament parteix del demandat, la situació serà similar: l’entitat solament paga costes si la resolució final és superior al que va acceptar pagar.

El Reial Decret Llei també estableix costos mínims d’aranzels notarials i registrals per a les noves inscripcions de les hipoteques després de les negociacions o les resolucions judicials.

Amb tot això, es modifica allò que diu la Llei d’Enjudiciament civil al seu article 395, de forma sorprenent i per aquest cas concret. Tant sorprenent es? En cap cas. La banca ha provisionat els 4000 milions d’euros que debia, però no ho ha fet en el cas dels interessos d’aquests diners ni pel costos de processos judicials en els que puguin veure’s involucrats.

Que dirà l’Agència Tributària de tot això?

Les devolucions no s’integraran a la base imposable ni es pagaran endarreriments, però, això sí, podran obligar a realitzar declaracions complementàries si s’han practicat deduccions en els impostos anteriors per inversió en habitatge habitual o un altre tipus de despesa deduïble. Així, els qui rebin la devolució i hagin pogut reduir els impostos a pagar a la seva declaració gràcies a aquestes quantitats, hauran de tornar a fer el càlcul i realitzar una declaració complementària.

Aplicarà a tots els exercicis que no hagin prescrit, que per regla general són els quatre anys anteriors a l’últim dia del termini per presentar-la, la qual cosa significa que s’aplicaria, per regla general, a les declaracions des de l’exercici 2011.

L’únic supòsit en que no haurem de fer una declaració complementària, es en cas que pactem amb el banc reduir el deute pendent de la hipoteca, en tota la resta de casos o ofertes que ens puguin fer, haurem de regularitzar la situació amb Hisenda.

Per què s’aprova ara aquest Reial Decret Llei?

Encara que l’exposició de motius afirma que es fa per “avançar en les mesures dirigides a la protecció dels consumidors” que han aprovat Govern i Corts, sense aclarir a quines mesures es refereix, i tenint en compte que en cap es menciona l’article 51 de la Constitució Espanyola (protecció dels consumidors), aquesta norma està dirigida, segons el propi text, a evitar la sobrecàrrega dels tribunals després de la sentència del 21 de desembre del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, que obliga a retornar tot el cobrat per clàusules sol abusives i no solament des de 2013, com havia marcat el Tribunal Suprem, sinó amb caràcter retroactiu. I per suposat, suposa un nou cop a l’esquena de l’executiu cap a la banca. Un altre més.

Per tot això, des de MF Advocats us recomanem que no signeu absolutament res sense consultar a un expert que us assessori en allò que esteu fent. Recordem que si estem en aquest punt va ser per la falta de transparència dels bancs, i res ens ha d’induir a pensar que ara seran clars i transparents.

Consulteu-nos sense cap mena de compromís, us atendrem i analitzarem el vostre cas detalladament abans de prendre les decisions més adequades pels vostres interessos.