Avui 28/02/2018 heu sentit a parlar del conflicte entre entitats bancàries i consumidors que torna a omplir les pàgines dels diaris i telenotícies i que fa temps que porta cua, que no es altre que les despeses de formalització dels préstecs hipotecaris. Els bancs en el seu moment van obligar els consumidors a assumir les despeses de constitució de les hipoteques quan era el banc és el que els havia de pagar en la seva majoria. De quines despeses hipotecàries estem parlant? Factura del Registre de Propietat per a la inscripció de la hipoteca. Factura de la notaria corresponent a l’escriptura del préstec hipotecari. Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats al que es trobi subjecte l’escriptura hipotecària. Factura de la gestoria si la seva gestió era a petició del banc. Factura de taxació de l’immoble. Hem de tenir en compte que no és rellevant que el préstec hipotecari estigui pagat o no, es pot reclamar qualsevol tipus d’hipoteca. Les úniques condicions que influiran en la quantitat a rebre són l’any de constitució de la hipoteca i la ubicació de l’immoble ja que l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats varia segons la Comunitat Autònoma. La Sentència del 23 de desembre del 2015 del Tribunal Suprem va considerar nul·les les clàusules relatives a les despeses d’obertura de les hipoteques per considerar-les abusives, obligant al banc a restituir les quantitats doncs solament li beneficien a ell. Si bé la sentència fa referència específica a les hipoteques de l’entitat BBVA, la veritat és que en la pràctica totes les entitats bancàries compten amb clàusules molt similars i en totes es pot sol·licitar la nul·litat. Fruït d’aquest sentència, i amb l’aplicació posterior de la mateixa pels tribunals, va sorgir una disparitat de criteris molt gran en funció del territori. Aquest fet va portar a que es formulessin recursos de cassació al Tribunal Suprem dels quals, avui 28 de febrer de 2018, hem tingut notícies no del tot positives ja que el que hi havia en disputa per clarificar el criteri era Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats al que es trobi subjecte l’escriptura hipotecària, que suposa un gruix molt important del total de la transacció (actualment l’ITPAJD suposa el 10% del valor de compravenda de l’immoble i en termes globals de les despeses hipotecàries suposa un 75% del total a poder recuperar). La nota de la Sala Primera del Tribunal Suprem anunciant la sentència es prou clarificadora de quines son les intencions de l’alt Tribunal. Amb la finalitat de recuperar els diners, la principal acció a exercitar als tribunals és la nul·litat de les clàusules abusives. Les accions de nul·litat exercitades són imprescriptibles, és a dir, no caduquen; per això no és rellevant que el contracte de préstec segueixi vigent o estigui ja amortitzat. Així, la situació actual que tenim es que davant d’una demanda per despeses hipotecàries, a Girona, el Jutjat de Primera Instància núm. 3 de Girona, que es el jutjat únic especialitzat per entendre d’aquests assumptes a la provincia de Girona, està considerant el següent: Impost d’Actes Jurídics Documentats. La nota de la Sala Civil d’avui 28/02/2018 i la posterior sentència creiem que no suposarà cap canvi en el criteri del jutjat, ja que aquest estava resolent que els obligats a pagar aquests impostos son els consumidors, en base a l’article 68 del Reial Decret que regula el Reglament de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, i per tant, aquests impostos seran a càrrec del consumidor. Despeses del registre de propietat. El Jutjat considera que en base al Reial Decret 1427/1989, els drets del Registrador es pagaran per aquell a favor dels quals s’inscriguin els drets, i per tant són les entitats bancàries les que han de fer-se càrrec d’aquestes despeses. Despeses del notari. El Jutge considera que el pagament dels aranzels del Notari regulats al Reial Decret 1426/1989 han de ser abonats a parts iguals. La base es la consideració que son ambdues les parts interessades en l’elevació a públic de l’escriptura. Despeses de gestoria. El Jutjat de Primera Instància núm. 3 de Girona considera en tots els casos que les entitats bancàries son qui han de provar que han donat la informació deguda als consumidors per la seva condició, tal i com diu l’article 85 de la Llei General de Defensa dels Consumidors i Usuaris. El consumidor tenia dret a triar junt amb el banc la gestoria a qui encomanar l’encàrrec, o també podia refusar fer-ho a la que designés l’entitat bancària. Així, el jutge sentencia que aquestes despeses han de ser abonades pels bancs ja que van imposar al consumidor la seva gestió. Despeses de taxació. El jutjat està considerant que qui té interès en saber el valor de la finca es el banc, per constituir el dret d’hipoteca. A semblança amb les despeses de gestoria, el jutge considera que les entitats bancàries decidien sense permetre al client participar de l’elecció l’empresa taxadora. En definitiva, i a l’espera de tenir el text de la sentència a les nostres mans, aquesta no suposa en cap cas que no tinguem dret a recuperar uns diners que son nostres i que val la pena recuperar per ser una quantitat prou important. Consulteu-nos sense cap mena de compromís per recuperar allò pagat de més. La visita es gratuïta i us explicarem la nostra formula de pagament que en la majoria de casos us suposarà no haver de pagar res pels nostres serveis. Podeu contactar amb nosaltres aquí, al telèfon 644726282 o bé al correu electrònic info@mfadvocats