Advocats experts en dret bancari Girona
 |  In , , , ,

Novetats en les reclamacions per despeses hipotecàries

Avui 28/02/2018 heu sentit a parlar del conflicte entre entitats bancàries i consumidors que torna a omplir les pàgines dels diaris i telenotícies i que fa temps que porta cua, que no es altre que les despeses de formalització dels préstecs hipotecaris. Els bancs en el seu moment van obligar els consumidors a assumir les despeses de constitució de les hipoteques quan era el banc és el que els havia de pagar en la seva majoria. De quines despeses hipotecàries estem parlant? Factura del Registre de Propietat per a la inscripció de la hipoteca. Factura de la notaria corresponent a l’escriptura del préstec hipotecari. Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats al que es trobi subjecte l’escriptura hipotecària. Factura de la gestoria si la seva gestió era a petició del banc. Factura de taxació de l’immoble. Hem de tenir en compte que no és rellevant que el préstec hipotecari estigui pagat o no, es pot reclamar qualsevol tipus d’hipoteca. Les úniques condicions que influiran en la quantitat a rebre són l’any de constitució de la hipoteca i la ubicació de l’immoble ja que l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats varia segons la Comunitat Autònoma. La Sentència del 23 de desembre del 2015 del Tribunal Suprem va considerar nul·les les clàusules relatives a les despeses d’obertura de les hipoteques per considerar-les abusives, obligant al banc a restituir les quantitats doncs solament li beneficien a ell. Si bé la sentència fa referència específica a les hipoteques de l’entitat BBVA, la veritat és que en la pràctica totes les entitats bancàries compten amb clàusules molt similars i en totes es pot sol·licitar la nul·litat. Fruït d’aquest sentència, i amb l’aplicació posterior de la mateixa pels tribunals, va sorgir una disparitat de criteris molt gran en funció del territori. Aquest fet va portar a que es formulessin recursos de cassació al Tribunal Suprem dels quals, avui 28 de febrer de 2018, hem tingut notícies no del tot positives ja que el que hi havia en disputa per clarificar el criteri era Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats al que es trobi subjecte l’escriptura hipotecària, que suposa un gruix molt important del total de la transacció (actualment l’ITPAJD suposa el 10% del valor de compravenda de l’immoble i en termes globals de les despeses hipotecàries suposa un 75% del total a poder recuperar). La nota de la Sala Primera del Tribunal Suprem anunciant la sentència es prou clarificadora de quines son les intencions de l’alt Tribunal. Amb la finalitat de recuperar els diners, la principal acció a exercitar als tribunals és la nul·litat de les clàusules abusives. Les accions de nul·litat exercitades són imprescriptibles, és a dir, no caduquen; per això no és rellevant que el contracte de préstec segueixi vigent o estigui ja amortitzat. Així, la situació actual que tenim es que davant d’una demanda per despeses hipotecàries, a Girona, el Jutjat de Primera Instància núm. 3 de Girona, que es el jutjat únic especialitzat per entendre d’aquests assumptes a la provincia de Girona, està considerant el següent: Impost d’Actes Jurídics Documentats. La nota de la Sala Civil d’avui 28/02/2018 i la posterior sentència creiem que no suposarà cap canvi en el criteri del jutjat, ja que aquest estava resolent que els obligats a pagar aquests impostos son els consumidors, en base a l’article 68 del Reial Decret que regula el Reglament de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, i per tant, aquests impostos seran a càrrec del consumidor. Despeses del registre de propietat. El Jutjat considera que en base al Reial Decret 1427/1989, els drets del Registrador es pagaran per aquell a favor dels quals s’inscriguin els drets, i per tant són les entitats bancàries les que han de fer-se càrrec d’aquestes despeses. Despeses del notari. El Jutge considera que el pagament dels aranzels del Notari regulats al Reial Decret 1426/1989 han de ser abonats a parts iguals. La base es la consideració que son ambdues les parts interessades en l’elevació a públic de l’escriptura. Despeses de gestoria. El Jutjat de Primera Instància núm. 3 de Girona considera en tots els casos que les entitats bancàries son qui han de provar que han donat la informació deguda als consumidors per la seva condició, tal i com diu l’article 85 de la Llei General de Defensa dels Consumidors i Usuaris. El consumidor tenia dret a triar junt amb el banc la gestoria a qui encomanar l’encàrrec, o també podia refusar fer-ho a la que designés l’entitat bancària. Així, el jutge sentencia que aquestes despeses han de ser abonades pels bancs ja que van imposar al consumidor la seva gestió. Despeses de taxació. El jutjat està considerant que qui té interès en saber el valor de la finca es el banc, per constituir el dret d’hipoteca. A semblança amb les despeses de gestoria, el jutge considera que les entitats bancàries decidien sense permetre al client participar de l’elecció l’empresa taxadora. En definitiva, i a l’espera de tenir el text de la sentència a les nostres mans, aquesta no suposa en cap cas que no tinguem dret a recuperar uns diners que son nostres i que val la pena recuperar per ser una quantitat prou important. Consulteu-nos sense cap mena de compromís per recuperar allò pagat de més. La visita es gratuïta i us explicarem la nostra formula de pagament que en la majoria de casos us suposarà no haver de pagar res pels nostres serveis. Podeu contactar amb nosaltres aquí, al telèfon 644726282 o bé al correu electrònic info@mfadvocats  

Audio
 |  In

El Tribunal Constitucional anul·la la plusvàlua municipal en la venta d’immobles amb pèrdues

  El Tribunal Constitucional (TC) ha declarat inconstitucional diversos articles de la norma foral del País Basc sobre l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana a Guipúscoa, en entendre que va contra el principi de capacitat econòmica tributar per aquest impost quan la venta de l’immoble s’ha realitzat amb pèrdues. http://www.abogacia.es/2017/02/17/el-tribunal-constitucional-anula-la-plusvalia-municipal-en-la-venta-de-inmuebles-con-perdidas/ Però, que es la plusvàlua i qui l’ha de pagar? A partir de la transmissió de la propietat d’un immoble o de la constitució o transmissió de drets reals sobre immobles (per exemple un usdefruit), s’ha de pagar l’impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, també conegut com plusvàlua. En el cas de la venda d’una propietat (pis, plaça d’aparcament, traster, botiga, casa, etc.) ha de pagar l’impost la persona, empresa o entitat que ven, per l’increment del valor que ha experimentat el terreny mentre n’ha estat propietària. Si el transmissor o venedor és una persona física no resident a Espanya, l’obligat al pagament serà l’adquirent. En el cas d’herència o donació, és el nou propietari qui ha de pagar l’impost. El Ministeri d’Hisenda modificarà l’Impost sobre l’Increment del Valor dels terrenys de naturalesa urbana, conegut com plusvàlua municipal, després que el Tribunal Constitucional (TC) anul·lés el tribut en els casos de les vendes d’immobles sense guanys o pèrdues, segons van confirmar fonts del departament de Cristóbal Montoro. Fonts d’Hisenda assenyalen que, de moment, afecta únicament a la Diputació Foral de Guipúscoa, però confirma que modificarà la norma estatal sobre això, que és exactament igual que la que regeix a la Diputació Foral. A partir de diferents Sentències de Tribunals Superiors de Justícia Autonòmics, que declaren la no obligatorietat de pagar l’impost de increment de valors de terrenys de naturalesa urbana quan el contribuent té una pèrdua producte de la venda d’un immoble, s’obre un nou escenari de demandes judicials contra els Ajuntaments que han liquidat aquest impost en cas de vendes d’immobles per menys diners del seu preu d’adquisició. Per entendre aquesta situació imaginem un contribuent que va comprar un immoble per 250.000 € i que a causa de la crisis immobiliària el transmet per 150.000 €. Econòmicament té una pèrdua (que podrà compensar amb beneficis dels propers quatre anys al seu IRPF), però fiscalment, i a efectes de la plusvàlua municipal, té un suposat benefici. Per tant, l´Ajuntament li liquida una plusvàlua municipal en base al valor cadastral de l’immoble (que, per cert també han augmentat després de les últimes revisions del Cadastre) aplicant uns coeficients que incrementin el valor en funció dels anys des que s´era propietari d´aquest immoble transmès. Imaginem que paga 5.000 € de plusvàlua municipal. On és la capacitat econòmica que demostra aquest contribuent perquè l´Ajuntament li liquidi la plusvàlua municipal? Recordem que per pagar un impost s´ha de demostrar capacitat econòmica en base l´article 31 de la Constitució Espanyola i en aquest cas passa tot el contrari, hi ha una disminució econòmica. En base a l´argumentat, diferents Tribunals de Justícia arreu de l´Estat Espanyol han plantejat diverses qüestions d´inconstitucionalitat sobre aquest impost al Tribunal Constitucional, que estan encara pendents de resoldre´s. Si finalment es declara que en cas d´experimentar una pèrdua per la venda d´un immoble NO es pot liquidar aquest impost perquè es vulnera el principi de capacitat econòmica, els contribuents que SÍ el van pagar en els últims quatre anys no prescrits podrien reclamar l´impost indegudament liquidat pels respectius Ajuntaments, més els corresponents interessos moratoris. En conseqüència, i l´espera que el Tribunal Constitucional es pronunciï sobre les tres qüestions plantejades i la seva inconstitucionalitat, podem estar davant un nou front de litigis, aquest cop no contra una mala praxi de les entitats financeres sinó contra una mala praxi de la pròpia administració local.