home-167734_960_720
 |  In , , , , ,

Anàlisi del Reial Decret del govern de mesures urgents de protecció dels consumidors en matèria de clàusules sòl

Finalment, el govern va publicar el passat dissabte el famós Reial Decret de mesures urgents «de protecció de consumidors en matèria de clàusules sòl«, text del qual podeu trobar pitjant aquí. El mateix dia en el qual el Govern va aprovar definitivament el Reial Decret amb el qual es creava un sistema extrajudicial per solucionar de forma ràpida les devolucions del cobrat de més per aquest concepte, la majoria de bancs espanyols van obtenir guanys significatius en la borsa. Es casualitat? Nosaltres creiem que no, en absolut. Tot seguit, us fem un resum d’aquells temes més controvertits del text. Com informaran els bancs als seus clients? El text és ambigu quant a les obligacions dels bancs a l’hora d’avisar als seus clients amb CLÀUSULA SÒL en les seves hipoteques, o que les haguessin tingut en algun moment. De fet, l’article 3 no aclareix aquest punt: “Les entitats de crèdit hauran de garantir que aquest sistema de reclamació és conegut per tots els consumidors que tinguessin incloses clàusula sòl en el seu préstec hipotecari.” Com ho faran? Encara que l’article anterior no és gens concret, la disposició addicional primera aclareix les seves obligacions. Els bancs hauran d’informar de les possibilitats de reclamar i de l’existència d’una oficina de gestió per resoldre aquesta qüestió a les seves pàgines webs i a totes les seves oficines. Així, el text no obliga a utilitzar altres mètodes com l’enviament de cartes a tots els afectats, tal i com estipulava l’esborrany del Reial Decret. Què passa si el banc considera que no ha de retornar res? Bàsicament, res, i aquí ve la gran trampa del Reial Decret. L’entitat bancària guanya temps mentre es realitza el tràmit de la reclamació extrajudicial i abans que el client pugui anar a judici. El Reial Decret-Llei no estableix cap tipus de sanció ni obligació cap a les entitats bancàries que no formulin la oferta. Encara que el text estableix que aquest mecanisme és obligatori per a les entitats, no ho és en realitat. Només estan obligats a iniciar el tràmit, però no pas a fer oferta o a pagar. Davant d’una reclamació, els bancs tenen tres opcions: Si consideren que han de retornar allò cobrat de més, enviaran al client el càlcul inclosos interessos de demora i si aquest l’aprova i li paguen, s’acaba el procediment de forma satisfactòria. En aquest cas, poden pactar devolucions d’un altre tipus, com minorant el que queda per pagar de la hipoteca o oferint altres productes, que haurà de valorar econòmicament i el client haurà d’acceptar per separat i de forma manuscrita. Si consideren que les seves clàusules no van ser abusives (com és el cas del Banc Sabadell, per exemple) poden respondre justificant per què creuen que no ho són d’abusives. Per tant, no inclouran el càlcul, perquè consideren que no hi han cobrat de més. Aquesta comunicació posaria fi al procediment i el client podria anar a judici. En aquest cas, no hauran de fer el càlcul d’allò a retornar. Aquí la banca va pressionar molt per no haver de fer-ho, i no facilitar la feina als consumidors que descontents, volguessin anar als tribunals. No fer res. Encara que aquesta possibilitat no està establerta de forma explícita, sí ho està que el tràmit de tres mesos finalitza si el banc no dóna resposta a una reclamació. Això sí, durant aquests tres mesos, mentre està a l’espera, el consumidor no pot acudir als tribunals. Així, si els bancs volen evitar retornar les quantitats cobrades per aquest procediment, com sembla que determinades entitats volen fer per no considerar-les abusives les seves clàusules, el que suposa el Reial Decret Llei es que les entitats guanyin temps. En total, quatre mesos des de la publicació del Reial Decret. El mes que els dóna el Govern entitats per engegar el procediment i l’oficina per atendre aquestes reclamacions, i els tres mesos de termini per tramitar-les. Quines hipoteques estan afectades? La norma no exclou hipoteques ja pagades ni dóna dates des de les quals s’aplica. Això sí, parla que afectarà a determinades hipoteques que inclouen clàusules sòl. Com sabem si estem afectats? La norma, en la seva exposició de motius, remet a la sentència del Tribunal Suprem, centrades en la falta de transparència i d’informació sobre els efectes de les mateixes clàusules. Amb la finalitat de determinar si la clàusula sòl està inclosa en l’àmbit d’aplicació d’aquest Reial Decret Llei, es consideren com a criteris a destacar, entre d’altres, els establerts en la citada sentència del Tribunal Suprem núm. 241/2013: la creació de l’aparença d’un contracte de préstec a interès variable en el qual les oscil·lacions a la baixa de l’índex de referència, repercutiran en una disminució del preu del diner; la falta d’informació suficient que es tracta d’un element definitori de l’objecte principal del contracte; la creació de l’aparença que el sòl té com a contraprestació la fixació d’un sostre; la seva eventual ubicació entre una aclaparant quantitat de dades entre els quals queden emmascarades i que dilueixen l’atenció del consumidor; l’absència de simulacions d’escenaris diversos, relacionats amb el comportament raonablement previsible del tipus d’interès al moment de contractar, en fase precontractual; la inexistència d’advertiment previ clar i comprensible sobre el cost comparatiu amb altres productes de la pròpia entitat. En el procediment extrajudicial, seran els propis bancs els qui valorin si les seves hipoteques entren en aquests paràmetres. Si el client va als tribunals, serà el jutge el que ho decideixi. Qui formarà part de l’òrgan de seguiment? De moment, no es coneixen els detalls. El Govern haurà de desenvolupar ara la seva composició i funcions. L’única cosa que deixa clar el document que va entrar en vigor ahir avui és que comptarà amb la participació de representants dels consumidors (alguns, com FACUA, ja han avançat que no hi participaran)  i de l’advocacia, però no sabem ni quants ni en quin percentatge ni com seran triats. Haurà d’emetre un informe semestral sobre el seguiment i control de l’aplicació d’aquest mètode de reclamació. Encara que el text no

 |  In , , ,

Data clau pels afectats per clàusules sòl: el 21/12 hi haurà sentència del TJUE.

El proper 21 de desembre serà un dia clau per als hipotecats afectats per les clàusules sòl ja que es farà pública la sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE). I la incògnita és si el Tribunal es posarà de part dels hipotecats dictaminant la retroactivitat total de les clàusules sòl o si donarà la raó als bancs, tal com va fer l’Advocat General del TJUE. Els advocats esperem que la sentència del tribunal sigui favorable per als afectats. No obstant això, el dictamen preliminar de l’Advocat General del TJUE va ser contrari a aplicar la retroactivitat total. En concret, l’Advocat General, el dictamen del qual no és vinculant a l’hora que el TJUE elabori la seva sentència, va limitar la retroactivitat de les clàusules sòl i, per tant, es va posicionar a favor de la banca. Comparteix la tesi del Tribunal Suprem que abonar tots aquests diners suposaria un “trastorn econòmic” per a les entitats financeres i tindria un impacte molt negatiu en la solvència del sector bancari, forçant un nou rescat amb diners públics. Al nostra parer aquest argument és més econòmic que jurídic i no es pot mantenir en un moment en el qual la banca ha superat els test d’estrès amb escreix. Queda l’esperança que els components del TJUE es limitin a aplicar la Llei vigent. La decisió de l’Advocat General contrasta amb l’informe de la Comissió Europea (CE) que va elaborar el passat mes d’octubre de 2015 a càrrec del TJUE per conèixer la seva opinió. I la CE va defensar la retroactivitat total de les clàusules sòl declarades nul·les en sentència judicial si va haver-hi mala praxi en la seva comercialització. Esperem que els jutges que formen el tribunal deixin de costat els arguments polítics i econòmics i es limitin exclusivament a aplicar la llei, la qual estableix clarament que la nul·litat d’una clàusula implica deixar sense efectes la mateixa com si mai hagués existit, la qual cosa suposaria restituir les prestacions al moment inicial. Actualment, molts tribunals espanyols ja estan sentenciant a favor de la retroactivitat, i altres processos es troben paralitzats a l’espera del que digui el TJUE per qüestions de prejudicialitat. Esperem una sentència positiva, la qual obriria pas a milers de processos judicials per tal que els afectats puguin recuperar allò pagat de més. No dubteu a consultar-nos sobre el vostre cas concret, l’estudiarem sense cap mena de compromís.

hipoteca-casa-prefabricada
 |  In , ,

Es recomanable fer amortitzacions anticipades dels préstecs hipotecaris?

Una de les principals preocupacions de les famílies sempre es la gestió de la seva economia, i aquí sempre trobem com a problema principal el pagament de la hipoteca. Normalment sorgeix un dubte respecte la hipoteca, que no es altre que la idoneïtat o no d’utilitzar els estalvis per a l’amortització anticipada del préstec hipotecari. Quan aconsegueixes estalviar una certa quantitat de diners, un dels primers desitjos que tenim acostuma a ser el de fer baixar el nostre deute i per tant, pensem en l’amortització d’una part del préstec hipotecari, per aconseguir avançar el seu termini de finalització o reduir les quotes del mateix. No obstant això, abans de realitzar aquesta operació, cal considerar una sèrie d’aspectes per detectar si aquesta és la millor opció o al contrari, es preferible dedicar els estalvis a altres operacions, com pot ser la inversió. Tot seguit us fem un llistat dels principals avantatges i inconvenients que sorgeixen de l’amortització anticipada del préstec hipotecari: Avantatges Aconseguir avançar la finalització del préstec i reduir el nivell d’endeutament amb entitats financeres. Rebaixar deutes sempre es interessant ja que no només estaràs reduint el deute, sinó que a més estaràs incrementant les possibilitats d’obtenir un nou finançament en el futur per realitzar altres operacions, com pagar els estudis dels fills, un cotxe nou, una segona residència. Reduir la influència en l’economia familiar de les variacions en els tipus d’interès. Tots recordem temps no tant llunyans on les economies familiar van trontollar degut a que la majoria de préstecs hipotecaris formalitzats ho són a un tipus d’interès variable. En l’actualitat els tipus d’interès, i concretament el de l’índex de referència, l’Euribor, es troben a mínims històrics. Això suposa que els interessos que s’estan pagant en l’actualitat són mínims. Es de preveure que en un futur no excessivament llunyà els tipus d’interès tornin a pujar, i per tant, cal estar a l’aguait de si existeixen previsions que es pugui produir un increment en el tipus d’interès de referència. En aquest cas caldria reduir el préstec tot el possible. Inconvenients  Reducció dels beneficis fiscals. En cas que hagis adquirit el teu habitatge abans de l’any 2013 i decideixis amortitzar part del teu deute, o la seva totalitat, has de tenir present que això suposarà una reducció dels teus beneficis fiscals en la declaració de l’IRPF. No cobrir altres deutes amb un tipus d’interès més alt. Els préstecs hipotecaris tenen uns tipus d’interès molt més baixos que no pas els préstecs personals. Es per això que es recomanable que, si a més de la hipoteca tens altres deutes, com siguin préstecs personals o deutes a través de targetes de crèdit, serà preferible que amortitzis primer aquests últims, ja que els interessos poden arribar a ser deu vegades superiors com a mínim. Pagament de comissions d’amortització anticipada del préstec hipotecari. En cas que calgui fer front a una comissió per cancel·lació total o parcial de la hipoteca, caldrà analitzar si realment és aconsellable reduir la hipoteca o en canvi fer front a les quotes conforme als terminis establerts. Normalment es tracta de comissions en tants per cent, i també en moltes ocasions es tractarà de clàusules de dubtosa transparència on ens voldran fer pagar més del que diu la llei. Per tot això, us recomanem que busqueu assessorament especialitzat abans de fer aquestes operacions. No dubteu a consultar-nos!